6日南京舉行的台中菜梯一場特殊的土地拍賣會，在房地產市場掀起一陣波瀾——拍賣的5幅地塊，全部是租賃住房用地；5幅地塊分別位於城北燕子磯新城、城東麒麟科創園、江北新區和江寧高新園，堪稱各板塊的中心區域，起拍地價卻低至2552元-2887元/平方米，而最終又均以底價成交，令市場發出“樓市格局或將就此改寫”的慨嘆。
隻租不售，地塊超低價拍賣
此次出讓的5幅地塊用地性質均為純租賃宅地，可建租賃住房38.52萬平方米。租賃型房源以小戶型為主，若以每套房源80平方米計台中貨梯維修算，這5幅地塊將來可為市場提供近5000套租賃住房。南京土地主管部門相關人士表示，5幅地塊均位於當地產業園區附近，是致力於產城融合發展且配套設施相對完善的區域，租賃需求較大。地塊出讓後，將有利於更好地滿足新就業人群、創新創業人才等的基本居住需求。
位於燕子磯的G01地塊毗鄰在建的地鐵1號線北延線、7號線和規劃中的6號線。該地塊成交地價2887元/平方米，而周邊商品住宅地塊地價在每平方米1.7萬元至2.38萬元之間，地價落差十分明顯，且周邊在售多傢樓盤的房價都超過2.5萬元/平方米。
位於麒麟科創園的G02地塊靠近麒麟生態中央公園，有地鐵4號線和有軌電車助力出行，板塊內教育、商業等配套均在逐步完善，未來有望導入大量人口。這一地塊成交地價2585元/平方米，而板塊內最高地價已超過2.2萬元/平方米；位於江寧大學城的G03地塊距離地鐵1號線底站藥科大學站僅一站路的距離，但成交地價也僅2552元/平方米；位於江浦的G04地塊位於江浦珠江鎮，生活配套較為成熟；位於江北新區的G05地塊，與緯三路隧道較為接近，地塊成交地價2807元/平方米。
地價成本低廉，但均設定嚴苛門檻：地塊上所建房屋不得銷售，不得分割轉讓，不得分割抵押；地塊內裝配式建築面積的覆蓋比例為100%，住宅建築100%實行成品住房交付；競買人須為南京市、區政府所屬國有獨資公司，競得土地後須成立全資住房租賃公司進行開發建設和租賃管理，按規定辦理相關開發資質和住房租賃業務，接受市、區主管部門的監管。
租賃湧市，倒逼行業變革
“此次南京土地拍賣，是適應住房需求結構的土地供給側結構性改革實踐，也是落實國傢建立租購並舉住房供應體系的一次具體實踐。”南京財經大學公共管理學院副院長李永樂認為，當前市場對隻租不售地塊存有謹慎心理，“建設長租公寓做的是長線，資金回收周期長、盈利有限。所以，南京規定拿地者須為獨資國有企業，也是希望讓國企兜底，不乏讓國企承擔社會責任的意味。”
當地主管部門一位負責人透露，租購並舉還是新生事物，南京其實也是邊做邊摸索。雖然地價很低，但是租賃住房建成後，還將面臨租金水平及租金年漲率的限制，“租金肯定會比市場低出一大截，所以盈利空間並不大”。
記者瞭解到，有拿地國企測算認為，回本周期或將長至30年。因為不僅要建房，而且建的是成本相對較高的裝配式建築，並要裝修後交付，加之租金不高，確實更多體現的還是民生保障。
南京5幅租賃住房地塊以“超低價”拍出後，是否會對當地高房價形成撼動？
南京市國土局此前也透露，今年南京計劃將商品住宅用地中的30%調整用於建設租賃住房。南京市住房保障與房產管理局局長郭宏定表示，南京將加大租賃住房建設力度，今年預計將再籌集100萬平方米的租賃住房，讓更多的人住有所居。
有業內人士分析，當純租賃住房用地的推出成為常態，將有助於市場交易類型、結構等方面的轉變，或倒逼行業變革。同時，建立“租購並舉”的住房制度，不僅是房地產長效調控的機制之一，長遠來看，還能減少非理性購房需求，避免房地產市場大起大落。
李永樂則表示，未來需要從租售同權、租金價格水平兩方面來考察對房價的影響，租售同權實現的程度越高、租金越低，對商品房成交和高房價的沖擊就會越明顯。“一旦地方政府真的下大力氣供應隻租不售地塊，樓市格局真有可能被改寫。”
租購並舉，需攻克同權難題
眼下，“租購並舉”住房制度建設正大力推進，包括南京在內的12個國傢住房租賃試點城市，長租公寓市場正風生水起。不過，市場行為主導的長租公寓其租金及參差不齊的管理水平，仍然難以很好地滿足買不起房、甚至租不起房的“夾心層”的居住問題。
南京近期“租購並舉”新舉頻頻，不僅與6傢金融機構合作、以6000億元巨資為住房租賃市場“輸血”，同時，還著力打造和完善官方租房服務平臺，不僅每套房源的真實性都有專人核實，還將在房源下標註建議租金，防止租房價格虛高。目前這一平臺上已聚集近萬套房源。
南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華分析認為，還須正視當下租購不同權引起的住房效用差異，以及制度弊端引起的住房不公，傳統住房觀念的影響也不容忽視。
他表示，當前，租賃住房所提供的住房服務與居民自由住房所提供的住房服務不可完全替代。當前租房租購不同權引起的住房效用存在明顯差異，比如住房服務品質差異，教育資源、就業機會、社會保障等社會權利的不對等。租房難以帶來歸屬感和穩定感。所以，並不能簡單通過租賃方式進行住房保障，還需深入考量租購同權等一系列問題。此外，政府應堅持遏制投機、增加有效供給，形成合理有效的住房保障體系和機制。
電梯保養廠商 交匯點記者 汪曉霞
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